Все о переуступке прав на квартиру в новом доме

Сегодня существует масса вариантов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов приобретения квартиры в новостройке. Cмысл переуступки в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

Юридически переуступка - не купля-продажа квартиры.

При покупке квартиры в новом доме на условиях долевого участия, оформляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый участник сделки - владелец жилья на стадии строительства. Эта сторона является продавцом. Продавцом жилья может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора застройщик является ответственным лицом и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на уступку квартиры жилья, недвижимости, объекта потребуется, если,, полностью не выполнены финансовые обязанности (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с прописанным сроком полной готовности. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Это минимальные необходимые шаги, которые уберегут Вас от сделки с мошенником. В случае когда была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ всегда выкладывается для общего ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добросовестности лица, собирающегося передать Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в ДДУ вышеуказанное условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Купить недвижимость в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди либо организации или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать, так как вкладывали деньги в недвижимость с целью перепродажи.
• У подрядной организации - Очень часто в этой роли выступают организации которые сотрудничали с девелопером на протяжении хода строительства. При строительстве дома подрядчик мог выполнять различные виды работы: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и прочие. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством построенных квадратных метров.
• Собственники, приобретающие квартиру для своих нужд, но решившие продать имущество в дальнейшем.

Кто может стать собственником жилья по переуступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Но наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Как и любая сделка, купля-продажа в рамках ДДУ связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставит возможность покупателям приобрести эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить прибыль на ценовой дельте после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Документы для оформления переуступки

Чтобы оформить переуступку по законам, обе стороны договора должны собрать определённый список документов:

• Когда продавец в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Дефанс в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки